TEMOS A RESPOSTA QUE PROCURA
Aqui encontrará respostas às perguntas mais frequentes sobre a temática da administração e gestão de condomínios, direitos e deveres dos condóminos, funcionamento das assembleias e boas práticas de convivência condominial.
O administrador de condomínio é responsável pela gestão e bom funcionamento das partes comuns do edifício. Entre as suas principais funções estão:
– Convocar e organizar assembleias de condóminos;
– Gerir as finanças do condomínio;
– Proceder à cobrança das quotas;
– Efetuar o pagamento das despesas comuns;
– Garantir a manutenção e conservação das áreas comuns;
– Assegurar o cumprimento do regulamento do condomínio;
– Representar o condomínio em contratos e processos legais.
Regra geral, não.
A realização de obras deve ser aprovada em assembleia de condóminos. No entanto, o administrador pode autorizar obras urgentes quando estas são necessárias para evitar danos ou prejuízos maiores no edifício.
Nestes casos, a decisão deve posteriormente ser comunicada aos condóminos.
Não, a lei não obriga à contratação de uma empresa de gestão.
No entanto, recorrer a uma empresa especializada em administração de condomínios traz várias vantagens, como:
– Gestão financeira profissional;
– Acompanhamento técnico e legal;
– Negociação com fornecedores;
– Resolução mais rápida de problemas;
– Maior organização e transparência na gestão.
A escolha da empresa administradora é feita em assembleia de condóminos.
Os condóminos podem analisar diferentes propostas e votar na solução que considerarem mais adequada. A decisão é tomada normalmente por maioria dos votos presentes, de acordo com a legislação em vigor.
Sempre que possível, os conflitos devem ser resolvidos através de diálogo e mediação.
A administração do condomínio pode ajudar a mediar situações entre condóminos.
Caso não seja possível chegar a acordo, o assunto pode ser discutido em assembleia ou, em último caso, resolvido através dos meios legais adequados.
Não. Quando uma obra e a respetiva quota extraordinária são aprovadas em assembleia de condóminos, todos os proprietários são obrigados a pagar a sua parte, mesmo que tenham votado contra a decisão.
Em caso de incumprimento, o condomínio pode recorrer a meios legais para cobrança da dívida.
Sim. Com as alterações legislativas – designadamente, a Lei n.º 8/2022 (que entrou em vigor a 10 de abril de 2022 e alterou o Código Civil) – a realização de assembleias virtuais foi consolidada e normalizada em Portugal.
Desta forma, a legislação portuguesa permite agora a realização de assembleias de condóminos por meios digitais, como videoconferência, desde que seja garantida a participação e o direito de voto de todos os condóminos.
Os documentos e atas podem também ser enviados por meios eletrónicos.
Sim. O regulamento do condomínio aplica-se a todos os proprietários, residentes e arrendatários, devendo ser respeitado enquanto estiver em vigor.
Este documento estabelece as regras de utilização das partes comuns e de convivência no edifício.
As deliberações que violem a lei ou o regulamento do condomínio podem ser impugnadas por qualquer condómino.
Existe um prazo de 90 dias, após a receção da ata, para contestar a decisão, de modo a que a deliberação seja anulada.
Consequentemente, pode ser exigida uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações invalidadas.
Sim. O regulamento pode ser alterado em assembleia de condóminos, desde que a alteração seja aprovada pela maioria necessária.
No entanto, as novas regras não podem contrariar a atual legislação em vigor.
As quotas do condomínio servem para pagar as despesas comuns do edifício, como por exemplo:
– Eletricidade das áreas comuns;
– Limpeza;
– Manutenção de elevadores;
– Seguros;
– Pequenos trabalhos de conservação;
– Serviços contratados pelo condomínio.
O valor é normalmente calculado com base na permilagem de cada fração.
O Fundo Comum de Reserva (FCR) é um fundo obrigatório destinado a financiar obras de conservação e reparação do edifício.
De acordo com a lei, deve corresponder a pelo menos 10% do valor das quotas do condomínio. Este valor é depositado na conta bancária do condomínio e utilizado para intervenções no edifício.
O não pagamento de quotas constitui uma dívida ao condomínio.
A administração pode recorrer a procedimentos legais para cobrança, incluindo ação judicial. Nestes casos, os custos associados podem ser imputados ao condómino em incumprimento.
Caso existam, as quotas extraordinárias servem para a angariação de verba para o condomínio com um determinado objetivo comum a todos os condóminos.
Esta deliberação é aprovada em assembleia de condóminos e aprovada pela maioria dos presentes.
O não cumprimento do decidido pode implicar atrasos significativos no início das intervenções (por exemplo: não haver verba suficiente para dar início à intervenção) ou constrangimentos legais (a dívida contraída por um proprietário pode dar início a um processo judicial para que o valor seja regularizado).
A permilagem da fração consta normalmente nos seguintes documentos:
– Título Constitutivo da Propriedade Horizontal
– Certidão do Registo Predial
Caso não tenha acesso a estes documentos, pode solicitá-los numa Conservatória do Registo Predial, Loja do Cidadão ou junto da administração do condomínio.
De acordo com o artigo 1429.º do Código Civil, o único seguro obrigatório para frações em propriedade horizontal é o seguro contra incêndio.
No entanto, muitos proprietários optam por contratar um seguro multirriscos habitação, que oferece uma proteção mais abrangente.
Sim. No entanto, no momento da venda é obrigatória a apresentação de uma declaração da administração do condomínio que indique se existem ou não dívidas associadas à fração.
A alteração do uso de uma fração depende do que está definido no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal e da legislação aplicável.
Em alguns casos, poderá ser necessária autorização da câmara municipal ou da assembleia de condóminos.
Regra geral, podem ser mantidos até quatro animais por habitação.
Mediante autorização do médico veterinário municipal e do delegado de saúde, este número pode ser alargado até seis animais adultos, desde que sejam cumpridas as normas legais de higiene, saúde pública e bem-estar animal.
As obras nas partes comuns são da responsabilidade do condomínio. A sua realização deve normalmente ser aprovada em assembleia de condóminos, sendo os custos repartidos entre os proprietários de acordo com a permilagem das suas frações.
Regra geral, não. A fachada do edifício é considerada uma parte comum do condomínio, pelo que qualquer alteração só pode ser realizada mediante aprovação em assembleia de condóminos, respeitando a maioria legalmente exigida e a legislação em vigor.
Em alguns casos, poderá ainda ser necessária autorização das entidades municipais competentes.
O condómino responsável pelos danos deve proceder à sua reparação ou suportar os respetivos custos. Caso se recuse a fazê-lo, o condomínio poderá recorrer aos meios legais necessários para resolução do conflito.
Depende da origem do problema:
– Se a avaria estiver no sistema geral do prédio, a responsabilidade é do condomínio.
– Se o problema estiver no aparelho dentro da fração, a responsabilidade é do proprietário.
As partes comuns pertencem a todos os condóminos.
Qualquer alteração ou ocupação de uma parte comum deve ser discutida e aprovada em assembleia de condóminos.
Caso contrário, a administração pode solicitar a reposição da situação original.
Em muitos edifícios, a antiga casa da porteira é considerada uma parte comum do condomínio.
Se estiver arrendada, a renda obtida pertence ao condomínio.
A manutenção e eventuais obras nessa fração são também da responsabilidade do condomínio.
A equipa da Lux Condomínios está disponível para ajudar!
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